Сколько можно заработать на земле: пять способов с расчётами и историями ●
05.11.2026 ●
От подбора участка для клиента до гостевого дома, который приносит деньги каждый месяц
На земле зарабатывают разными способами: подбирают участки для клиентов, переуступают аренду, перепродают землю, строят дома на продажу или сдают их посуточно. В одних моделях главное вложение составляют время и знания, в других нужны миллионы на стройку и запас денег, пока объект не продан.
На земле зарабатывают разными способами: подбирают участки для клиентов, переуступают аренду, перепродают землю, строят дома на продажу или сдают их посуточно. В одних моделях главное вложение составляют время и знания, в других нужны миллионы на стройку и запас денег, пока объект не продан.
Как считать заработок на участке
Допустим, участок обошёлся вам в 500 000 ₽, а похожие выставлены за 3 млн. Разница пока не прибыль. В объявлении стоит цена, которую хочет продавец, покупатель может предложить меньше, а поиск займёт несколько месяцев.
Для проданного участка формула простая:
Прибыль = деньги от продажи − все расходы на участок и сделку.
Ниже основные расходы, если получать участок через предварительное согласование. Это наша ключевая стратегия.
Для проданного участка формула простая:
Прибыль = деньги от продажи − все расходы на участок и сделку.
Ниже основные расходы, если получать участок через предварительное согласование. Это наша ключевая стратегия.
Сколько ждать участок
Если оформлять самостоятельно и с первого раза без ошибок, от схемы до подписания договора аренды пройдёт 2–3 месяца. Если участок уходит на торги, добавьте ещё около трёх. На деле первые схемы почти у всех возвращаются на доработку, и практика занимает ещё 3–4 месяца.
* Куратор Академии “Земельный вопрос”: действующий земельный эксперт, который знает специфику работы с землёй, проверяет каждый ваш шаг и отвечает на все вопросы.
** У экспертов Академии “Земельный вопрос” всегда больше участков, чем им нужно, и они делятся ими с выпускниками. Поэтому можно уже в следующем месяце выйти на аукцион и забрать участок.
** У экспертов Академии “Земельный вопрос” всегда больше участков, чем им нужно, и они делятся ими с выпускниками. Поэтому можно уже в следующем месяце выйти на аукцион и забрать участок.
Как можно зарабатывать на земле?
1. Подбирать и оформлять участки для клиентов
В этой модели вы зарабатываете на услуге: находите землю под задачу клиента и ведёте его до получения участка. Своих денег на землю не нужно, нужны знания, время и понятный договор.
Например, мои условия такие: 150 000 ₽ предоплаты за работу по образованию участка и комиссия 30% от рыночной стоимости, когда клиент получил землю. У других экспертов условия могут отличаться.
Свежий кейс. Ко мне пришли трое друзей, каждый внёс по 150 000 ₽. Такие тандемы почти всегда разваливаются, и двое передумали. Третий дошёл до конца и получил в Истре два участка рыночной стоимостью 12 млн ₽, сейчас мы с ним обсуждаем стройку. Моя комиссия составила 30% от 12 млн, то есть 3,6 млн ₽, плюс предоплаты.
Сам я работаю с клиентами только в Подмосковье. Всех, кто приходит из других регионов, передаю в чат выпускников: там есть эксперты почти по всей стране.
Например, мои условия такие: 150 000 ₽ предоплаты за работу по образованию участка и комиссия 30% от рыночной стоимости, когда клиент получил землю. У других экспертов условия могут отличаться.
Свежий кейс. Ко мне пришли трое друзей, каждый внёс по 150 000 ₽. Такие тандемы почти всегда разваливаются, и двое передумали. Третий дошёл до конца и получил в Истре два участка рыночной стоимостью 12 млн ₽, сейчас мы с ним обсуждаем стройку. Моя комиссия составила 30% от 12 млн, то есть 3,6 млн ₽, плюс предоплаты.
Сам я работаю с клиентами только в Подмосковье. Всех, кто приходит из других регионов, передаю в чат выпускников: там есть эксперты почти по всей стране.
Выпускники Академии Земельный Вопрос выходят на серьезные деньги. Дарья Скрастина до обучения несколько лет сидела в декрете с двумя дочками. На третий месяц работы с клиентами она вышла на 400 000 ₽ дохода, ещё через три месяца на миллион. А через полгода подарила папе поездку в Испанию на концерт Тома Джонса, которая стоила больше миллиона. Сейчас Дарья живет в Краснодаре и работает в основном с коммерческой землей.
Вера Кривцова, ментор Академии, получила для клиентов больше ста участков. Два года она выстраивала работу с землёй и только потом взяла участки себе: сначала вышла на 500 000 ₽ в месяц, затем начала строиться. Сейчас у Веры два собственных участка со стройкой. Сама она занимается в основном документами, а выезды и осмотры передала помощнице.
При заключении сделки с клиентом важно проверить, понимает ли он полную стоимость проекта. Для каждого клиента я готовлю инвестиционный план, где видно, сколько денег закладываем на торги, сколько на дом и какую экономию он получает в итоге.
На курсе мы учимся составлять инвестиционный план. В него входит и диаграмма Ганта, она помогает планировать этапы строительства, но это внутренний инструмент. Клиенту мы показываем именно инвестиционный план. И в нём видно главное: чем быстрее он построит дом и выкупит участок, тем больше выгода.
Кроме комиссии за участок, на клиенте можно заработать и на дополнительных услугах. В Академии есть проверенные подрядчики на стройку и коммуникации, и эксперт может предложить их клиенту, получив свою комиссию.
А что, если клиент решит меня обмануть?
Поможет малхит. Так в Академии называют маленькую хитрость, которая приносит большую прибыль или уберегает от больших проблем. Бывает, клиент хочет сэкономить на комиссии: на аукцион приходит его брат, друг или жена, делает ставку, и формально участок достаётся другому человеку. У нас есть своя система защиты от таких историй, её мы разбираем на курсе.
2. Переуступить права аренды
Здесь доход приходит от передачи прав по договору аренды. Сначала вы получаете участок в аренду, потом находите того, кому он нужен, и переуступаете ему права.
Владимир Мещеряков работает нефтяником на вахте и до Академии с землёй дела не имел. Вот его результат:
Переуступку используют и те, кто только учится. Вера Кривцова еще во время обучения образовала три участка в рамках домашнего задания на курсе. И клиентов на них нашла среди своих знакомых.
Многие, даже среди земельных экспертов, уверены, что переуступить можно любой участок. Это не так: всё зависит от участка и договора. Моделей переуступки довольно много, на курсе мы разбираем их все, в том числе случаи, когда в договоре аренды прямо написан запрет. Способ найдётся почти для любого участка под малоэтажную застройку.
Многие, даже среди земельных экспертов, уверены, что переуступить можно любой участок. Это не так: всё зависит от участка и договора. Моделей переуступки довольно много, на курсе мы разбираем их все, в том числе случаи, когда в договоре аренды прямо написан запрет. Способ найдётся почти для любого участка под малоэтажную застройку.
3. Выкупить участок и перепродать
В этой модели вы продаёте участок, который уже оформили в собственность. Заработок зависит от того, сколько вы заплатили за выкуп и за сколько готов купить покупатель.
Стоимость выкупа устанавливает регион, и считается она от кадастровой стоимости, а не от рыночной. Кадастровая почти всегда ниже: участок с кадастровой стоимостью 300 тысяч может стоить на рынке 3 млн. Поэтому даже выкуп по 100% кадастра часто оказывается выгодным.
Стоимость выкупа устанавливает регион, и считается она от кадастровой стоимости, а не от рыночной. Кадастровая почти всегда ниже: участок с кадастровой стоимостью 300 тысяч может стоить на рынке 3 млн. Поэтому даже выкуп по 100% кадастра часто оказывается выгодным.
Путей два:
🔹 Через аренду: сначала предварительное согласование и договор аренды, потом выкуп. Здесь 100% кадастра берут только в двух регионах, в остальных меньше.
🔹 Второй путь, сразу в собственность, открыт примерно в 22 регионах, например в Саратовской и Свердловской областях.
Стоимость выкупа по всем регионам, через аренду и сразу в собственность, мы собрали в одну таблицу: [ССЫЛКА НА ТАБЛИЦУ]. Найдите в ней свой регион, прежде чем считать сделку.
Льготная цена действует только при предварительном согласовании. Например, в Свердловской области, если вы получили постановление о предварительном согласовании, выкуп обойдётся в 15% от кадастра. Если участок ушёл на аукцион, платить придётся 100% кадастра или рыночную цену.
Льготная цена действует только при предварительном согласовании. Например, в Свердловской области, если вы получили постановление о предварительном согласовании, выкуп обойдётся в 15% от кадастра. Если участок ушёл на аукцион, платить придётся 100% кадастра или рыночную цену.
Пример ученика. Сергей Петров получил участок в посёлке Сухая Речка рядом с Кемерово без аукциона. Выкуп сразу в собственность стоит там 60% от кадастра, это около 160 000 ₽. Похожие участки по 15 соток продаются в среднем за 800 000 ₽, а для быстрой продажи он рассматривал цену 600 000 ₽.
Есть и ограничение: пустой участок продаётся туго. Чтобы его забрали быстро, цену приходится опускать на 30–40% ниже рынка. Участок с домом продать гораздо проще. Поэтому сам я перепродажей пустой земли не занимаюсь: работаю в регионах, где земля дорогая, и зарабатываю на домах. В Подмосковье выкуп сейчас стоит 60% от кадастра, и каждый раз приходится считать, стоит ли платить его ради одного участка или выгоднее вложить эти деньги в дом.
Выбор региона не ограничен тем, где вы живёте. В сообществе выпускников есть земельные эксперты по всей России, от Калининграда до Южно-Сахалинска. Даже живя в Подмосковье, можно оформить участок на Сахалине: местные выпускники осмотрят его и помогут с документами.
4. Построить дом и продать вместе с участком
Это самая доходная модель и самая требовательная к бюджету: мои затраты на проект обычно составляют от 2 до 8 млн ₽. Вы отвечаете за всё сразу: за участок, стройку, расходы и продажу.
Помогают две вещи.
🔹 Первая: подрядчики. Дома такого качества, как я строю, на рынке стоят около 80 000 ₽ за квадратный метр, а у меня себестоимость 35 000 ₽. Это возможно благодаря базе подрядчиков, проверенных внутри Академии “Земельный вопрос”.
🔹 Вторая: продажа с котлована. У меня 5–6 типовых проектов, и с первого дня я выставляю объект с фотографиями таких же домов, построенных раньше. По мере стройки фото меняются на настоящие, а цена растёт:
На каком-то из этапов появляется покупатель. Примерно в 10–15% случаев он находится ещё до того, как я выкупил землю. Дальше есть два варианта, и они друг друга исключают.
Предварительный договор. В Петербурге я продавал небольшой дом. Покупательницей была Анастасия, она внесла 2 млн ₽ предоплаты по предварительному договору купли-продажи. Своих денег на стройку я не вложил вообще, строил на её предоплату. Доходность проекта вышла 117% годовых.
Эта история потом продолжилась. Анастасия занимается ландшафтным дизайном, и когда я продавал ещё один участок в том же районе, она помогала: показывала его потенциальным покупателям, как только я находил клиента. Продажу вёл я. Потом мы провели у неё Земельный совет, и она стала ученицей Академии Земельный Вопрос. Сегодня земля у неё основной источник дохода.
Без предварительного договора, когда спрос большой. В Истре на этапе котлована нашёлся покупатель за 13 млн ₽. Договор с ним мы заключать не стали, но и не отказали: сказали, что оформим сделку, когда выкупим землю. Подняли цену в объявлении до 13,5 млн, и покупатель нашёлся. Подняли до 14 млн, тут желающих не было, зато за 13,7 млн нашлись сразу двое. К моменту оформления собственности на участок у нас было четыре покупателя. Мы выбрали того, кто давал больше и мог закрыть сделку быстрее, и продали за 13,7 млн ₽.
Еще один пример — дом для Романа Абрамовича. Покупателя действительно так зовут, это тёзка. В Ленинградской области, примерно в 5 км от КАД, у меня было два смежных участка, которые достались мне в пределах 100 000 ₽. Через перераспределение я сделал из них три. На одном мы вместе с учениками из партнёрства построили небольшой дом эконом-класса на 37 м². Красили его сами на субботнике, а для хоумстейджинга я привёз всё, что лежало в сарае: старую кровать, люстры, которые не подошли к другим объектам. На стройку ушло около 600 000 ₽, а Роман купил дом с участком за 5,6 млн ₽.
На цену сильно влияет подготовка дома к показам. Выпускница Инга Ирсалиева вкладывает в хоумстейджинг 300 000–400 000 ₽ и по своей оценке поднимает этим цену примерно на 2 млн. Риелторам за продажу она платит отдельно, 3–5%. В нашем сообществе есть свои хоумстейджеры, которые помогают готовить дома к продаже. Объявления с хоумстейджингом собирают гораздо больше просмотров. Когда у нас несколько домов в одном месте, мы делаем хоумстейджинг только в одном, и он продаёт остальные: человек приходит смотреть красивый дом, а мы предлагаем такой же, только дешевле.
Ещё один пример: Марина Куклина. Она продала три дома. По её словам, все покупатели обошлись без ипотеки, а сделки прошли без скидок. Последний дом продался через полтора месяца после публикации объявления.
5. Построить объект и получать доход от аренды
Участок можно превратить в бизнес с регулярной выручкой, например построить гостевой дом.
Я однажды проверил эту модель на себе. На одном из участков за ЦКАДом построил дачу и решил: раз она мне не нужна, пусть сдаётся. Целый год я сдавал её посуточно, чтобы понять, выгодно ли это, и изучить всю работу изнутри. Цена была на 30% выше, чем у всего вокруг, но загрузка за год составила 89%.
Я однажды проверил эту модель на себе. На одном из участков за ЦКАДом построил дачу и решил: раз она мне не нужна, пусть сдаётся. Целый год я сдавал её посуточно, чтобы понять, выгодно ли это, и изучить всю работу изнутри. Цена была на 30% выше, чем у всего вокруг, но загрузка за год составила 89%.
Через год я дом продал и заработал ещё и на продаже. Сейчас запускаю большой комплекс с целевой прибылью 600 000–900 000 ₽ в месяц. Персонал нанимаю сам: управляющая компания всё равно наняла бы тех же людей, но забирала бы ещё 30% прибыли, то есть 200 000–300 000 ₽ в месяц.
Бизнес на земле редко бывает пассивным. Я как-то из интереса заложил клубничную плантацию вместе с ученицей, которая раньше работала в садах: участок и деньги мои, труд её, урожай пополам. Заработать задачи не было, хотелось пощупать сельское хозяйство изнутри. Мы объелись клубникой, а я убедился, что пассивного сельхозбизнеса не бывает: через два года плантацию нужно полностью перекладывать, менять землю и саженцы.
Бизнес на земле редко бывает пассивным. Я как-то из интереса заложил клубничную плантацию вместе с ученицей, которая раньше работала в садах: участок и деньги мои, труд её, урожай пополам. Заработать задачи не было, хотелось пощупать сельское хозяйство изнутри. Мы объелись клубникой, а я убедился, что пассивного сельхозбизнеса не бывает: через два года плантацию нужно полностью перекладывать, менять землю и саженцы.
Еще один пример: Олег Деревянко сдаёт дома рядом с курортом Игора в Ленинградской области. У него три собственных объекта и ещё три в управлении. По его данным, средняя годовая загрузка собственных домов составляет 67%, а в августе доходила до 89%. Дом площадью 50 м² сдаётся за 7 000–10 000 ₽ в сутки. При загрузке 67% это около 245 занятых ночей в год:
Ещё один его дом площадью 60 м² сдаётся минимум за 80 000 ₽ в месяц при ипотечном платеже около 50 000 ₽.
Ценность арендного дома не только в ежемесячной прибыли. Сам объект дорожает на 10–20% в год, и это выгоднее банковского депозита. Ко мне недавно приезжала знакомая: она сдаёт квартиру в Коломне за 90 000 ₽ в месяц чистыми, но всё делает сама, от уборки до поиска жильцов. Она хотела продать квартиру за 6 млн и положить деньги в ОФЗ под 14% годовых, это около 70 000 ₽ в месяц без всяких хлопот. Я ответил, что через десять лет покупательная способность этих шести миллионов, по моей оценке, упадёт примерно вдвое, а квартира за то же время подорожает, условно, до 9 млн.
И ещё одно соображение. Если у вас есть дети, оставить им в наследство работающий бизнес, который приносит деньги, гораздо ценнее, чем просто квартиру.
И ещё одно соображение. Если у вас есть дети, оставить им в наследство работающий бизнес, который приносит деньги, гораздо ценнее, чем просто квартиру.
Что может пойти не так
Цифры выше сходятся, только если участок проверен до вложений. Свой расчёт я начинаю, когда участок полностью проверен, не раньше. Вот три истории, которые хорошо показывают, зачем это нужно.
Афанасовка, Наро-Фоминский район. Ученица образовала там участки и предложила их партнёрству. Я их забраковал и даже не стал ничего считать: рядом рыбоперерабатывающий завод, и запах там ужасный. Если приехать один раз, а ветер в этот день дует в другую сторону, ничего не заметите. Поэтому нужно приезжать не один раз и обязательно говорить с соседями: они точно всё знают.
Овраг, которого не видно со спутника. Другая ученица тоже образовала участок и передала его в партнёрство. На спутниковых снимках он выглядел отлично, а на месте оказался глубоким оврагом. Его долго никто не брал, хотя аренда была 1,5 млн ₽ в год. В итоге участок забрал человек, который весь первый год возил туда КамАЗы с глиной.
Через участок стекала вся талая вода, и насыпь превратилась в запруду. Следующей весной, когда дом уже стоял, запруду прорвало. Половина участка съехала примерно на метр, дом на свайном фундаменте сместился и разрушился.
Через участок стекала вся талая вода, и насыпь превратилась в запруду. Следующей весной, когда дом уже стоял, запруду прорвало. Половина участка съехала примерно на метр, дом на свайном фундаменте сместился и разрушился.
Участок в санитарном разрыве. Прекрасный участок в прекрасном посёлке, но выкупить его не получится никогда: он находится в санитарном разрыве газовой трубы.
На курсе мы учимся проверять участок по всем этим пунктам до того, как вложить в него хоть рубль.
На курсе мы учимся проверять участок по всем этим пунктам до того, как вложить в него хоть рубль.
Как выбрать свою модель
Обычно эти модели идут не по отдельности, а друг за другом.
Сначала всегда клиенты, потому что это живые деньги с первого месяца. Если брать одного клиента в месяц, каждый месяц приходит 150 000 ₽ предоплаты. Примерно с седьмого-восьмого месяца начинаются комиссии, от 300 000 ₽ до миллиона за участок.
Сначала всегда клиенты, потому что это живые деньги с первого месяца. Если брать одного клиента в месяц, каждый месяц приходит 150 000 ₽ предоплаты. Примерно с седьмого-восьмого месяца начинаются комиссии, от 300 000 ₽ до миллиона за участок.
За год так можно накопить бюджет на собственный проект: взять участок, построить дом, выкупить землю из аренды и продать. Клиентов при этом не бросаете. Следующие два-три года вы оборачиваете деньги в среднем 4–5 раз примерно под 100% годовых, и к концу третьего года на руках оказывается порядка 20–25 млн ₽. Этого хватает, чтобы запустить небольшой арендный бизнес, не прекращая работать с клиентами и перепродажей.
Для этого нужны ресурсы: люди, партнёры, сообщество экспертов. Я сам никогда не работаю один — нахожу партнеров и подрядчиков в нашей экосистеме.
Если вы дочитали эту статью и готовы попробовать свои силы в земле, подписывайтесь на мой ТГ-канал. Приходите на прямые эфиры (они абсолютно бесплатны), узнавайте подробности об обучении и становитесь частью экосистемы.
Смотрите также