Перекупы на земельных торгах: враги или полезные соперники? ●
18.09.2026 ●
* Перекупы – это люди, которые хотят заработать на земле, но при этом не имеют навыка самостоятельно находить и образовывать земельные участки. Они приходят на торги по участкам, которые образовал кто-то другой.
Многие считают, что если в вашем районе появились перекупы, то все… пиши пропало… вкусные участки разберут они, цены на аукционах взлетят, а вам останется только смотреть, как кто-то другой зарабатывает…
Я тоже не люблю перекупов и не говорю, что встречая их на аукционах думаю: «о, какой замечательный человек! Как хорошо, что он пришел и сейчас заберёт мой участок» 😂
Нет. Но переселить их в другую страну или ограничить доступ к нашим аукционам мы не можем. А тратить время на возмущения в никуда бессмысленно. Поэтому со временем я стал смотреть на перекупов немного иначе. Для меня они не враги, а стимуляторы ⬇️
Они помогают администрации зарабатывать больше
Если на аукционе появляется несколько заинтересованных участников, стоимость участка может очень сильно вырасти. Для администрации это дополнительные доходы. А значит, сам рынок становится активнее.
Меня самого перекупы тоже стимулируют
Чтобы это осознать, когда вы снова встретите перекупа, который заберет участок за цену, до которой вы не готовы торговаться, задайте себе вопрос:
«А что я могу сделать, чтобы так же хорошо зарабатывать и иметь возможность торговаться выше?»
- Может быть, у вас слишком высокая себестоимость?
- Может быть, подрядчики дорогие?
- Может быть, вы недостаточно хорошо упаковываете объект?
- Может быть, вы не там ищите проекты?
- Может быть, вам нужно посмотреть другой регион?
НО ВСЕ ЖЕ, ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПЕРЕКУП НАЧИНАЕТ НАРУШАТЬ ПРАВИЛА?
Здоровая конкуренция — это нормально. А вот откровенное нарушение закона — нет. Поэтому если вы видите, что человек начинает пользоваться участком с нарушениями, не нужно устраивать самодеятельность. Нужно фиксировать конкретные факты и обращаться в соответствующие органы ⬇️
- Например, мы знаем, что после победы на аукционе должно пройти 10, так называемых, дней тишины. Потом почти месяц уходит на подписание договора аренды.
И если работы на участке начнуться раньше этого срока, то муниципальный земельный контроль и прокуратура должна узнать это от вас. Потому что сами они по участкам не ездят, надеясь на ответственных и неравнодушных граждан.
Важно: жалоба должна основываться на фактах, а не на желании насолить конкуренту. Потому что сегодня вы пишете жалобу на соседа, а завтра сосед пишет на вас.
- Или может дом начали строить подозрительно быстро? Вызовите дежурную службу, которая проверит, подавалось ли уведомление о планируемом строительстве
- Начали вырубать деревья через пару дней после аукциона? Вряд ли перекуп так быстро получил порубочный билет. Поэтому фиксируем факт нарушения, вызываем дежурную часть, чтобы она тоже зафиксировала его. Вызываем муниципальный земельная контроль. Пишем заявление в прокуратуру. И конечно же пишем жалобу в областное министерство имущественных отношений с требованием расторгнуть договор аренды в связи с тем, что будущий арендатор, даже еще не являясь настоящим арендатором, ухудшает участок.
Расторгнут ли договор? Вряд ли. Но штраф перекупу гарантирован однозначно.
- Построили только красивый каркас дома – «кожуру» без утепления, без полов, без перекрытий, без стен – а сосед уже собирается выкупать участок по льготной стоимости? Проверьте, точно ли строение считается жилым?
Дом соседа может не соответствовать Постановлению Правительства РФ Nº47. А если в доме нет базовых коммуникаций, то это обход закона — мошенничество. И у вас есть два варианта действий:
Вариант №1: сразу пишем жалобу в местную администрацию и обязательно копию направляем в прокуратуру. При таком раскладе перекупу 100% не продадут участок до тех пор, пока он не построит нормальный дом, потому что администрация будет понимать, что за ними следят 😑
Вариант №2: обращаться с жалобами уже после выкупа участка, когда перекуп официально становится мошенником.
Но тут есть нюанс, прокуратура не всегда понимает, почему участки можно выкупать за 3% от кадастровой стоимости. Поэтому они могут начать просто отписываться. И наша с вами задача не пускать дело на самотек, а работать со следователем:
👉 после подачи заявления выясняем, кто назначен ответственным и начинаем капать ему на мозг, чтобы не было отказа в возбуждении уголовного дела.
А КАК ЖЕ БОРОТЬСЯ С ПЕРЕКУПАМИ НА АУКЦИОНЕ?
Скажу сразу, универсальной и 100% рабочей стратегии нет. Но вы можете спользовать разные модели поведения на торгах, чтобы сбить перекупа с толку:
➡️ «Торопыга»
Делайте ставки очень быстро, сразу перебивая ставку соперника. Он поймет, что дешево забрать участок не получится, и выйдет из борьбы.
➡️ «Ленивец»
Абсолютно противоположная модель поведения на торгах: делайте свой шаг в последние 15 секунд. Здесь ваша сила не в скорости, а в выдержке. А пока вы тянете время, у соперника могут возникнуть неотложные дела и он сдастся.
➡️ «Северный олень»
Тут ваша задача действовать максимально хаотично: то быстрая ставка, то медленная, Делаем все, чтобы сбить соперника с толку.
Как вы поняли по сопроводительным картинкам, все описанные выше стратегии носят больше юмористический, чем практический характер. Потому что главный секрет в борьбе с перекупами не универсальная модель поведения, а расчет и холодный разум.
Не нужно пытаться победить каждого перекупа. Нужно научиться считать. Допустим, вы знаете, что из 10 поданных заявлений в среднем только одно превращается в участок. Тогда вам не нужно вцепляться зубами в каждый участок, который дошел до торгов.
Потому что вы заранее считаете:
- Сколько готовы вложить
- Сколько участок может стоить на рынке
- Сколько максимум готовы поставить на аукционе
- Какая прибыль останется, если участок достанется вам именно по этой цене
И вот эту последнюю цифру нужно определить до начала торгов, а не в тот момент, когда перекупы уже разогнали цену. Потому что на торгах очень легко попасть в ловушку:
«Ну я уже столько времени потратил на этот участок… Еще одну ставку сделаю… Ну не может же он снова перебить…»
Поверьте, может 😄
Главное правило земельного эксперта: участок, который должен стать выгодной инвестицией, не должен превращается в покупку ради принципа. Ведь принцип, как известно, в выписке ЕГРН не отражается и прибыль не приносит.
А если стоимость участка на аукционе перевалила за красный рубеж, без сожаления выходите из этих торгов. Пусть этот наглый перекуп радуется. Вы заберете следующий участок, потому что у вас не одна ставка и не одна попытка.
У вас система, а наглый перекуп не соперник, а стимулятор, который заставляет вас искать более интересные локации, лучше считать экономику, повышать конверсию заявлений и не цепляться за один-единственный участок 💪
Дорогой читатель, спасибо, что дочитал новый выпуск Земельного Вестника до конца
Хочу оставить приятное послевкусие после прочтения журнала, поэтому подготовил для вас подарок
Это гайд, в котором я рассказываю «Как выйти на 300 000₽ на земле»
Обязательно изучите его и действуйте!
Хочу оставить приятное послевкусие после прочтения журнала, поэтому подготовил для вас подарок
Это гайд, в котором я рассказываю «Как выйти на 300 000₽ на земле»
Обязательно изучите его и действуйте!
Смотрите также