БУДЬ ОСТОРОЖЕН ⚠️ В АВГУСТЕ 2026 ГОДА ПРОИЗОШЛИ ИЗМЕНЕНИЯ В ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ●
28.08.2026 ●
За это лето в земельной сфере произошло сразу несколько изменений, которые могут напрямую повлиять на собственников участков, будущих покупателей и тех, кто работает с государственной землей.
В этой статье я разберу каждое максимально простым языком. Потому что читать формулировки законов вроде «документация по планировке территории, предусматривающая строительство объектов капитального строительства…» можно долго. А понять, что теперь делать со своим участком, хочется за пять минут 😅
Итак, начнем 👇
ИЗМЕНЕНИЕ №1. ХОЧЕШЬ УЧАСТОК У РЕКИ ИЛИ ОЗЕРА? СНАЧАЛА ПРОВЕРЬ ЗОНЫ ПОДТОПЛЕНИЯ
Здесь изменения действительно серьезные мы. Раньше законодательство предусматривало возможность строительства при наличии инженерной защиты хотя бы в планах. Например, если дамбу собирались строить только через 10 лет, то разрешение на строительство дома получить было можно
Но 4 августа 2026 года подписан Федеральный закон № 301-ФЗ, которым внесены изменения в Водный кодекс РФ
Теперь в границах зон затопления и подтопления запрещено освоение территорий под строительство капитальных объектов, за исключением сооружений инженерной защиты.
Проще говоря:
если вы нашли красивый участок у речки, уже мысленно поставили там дом, баню, мангал, качели и даже выбрали цвет забора. Не спешите, сначала нужно проверить, не попадает ли земля в зону затопления или подтопления
Потому что красивые виды на реку иногда идут в комплекте с очень некрасивыми юридическими последствиями.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ НА ПРАКТИКЕ?
Допустим, вы нашли участок в 100 метрах от реки. Вид с него открывается прекрасный. Сосны, вода, тишина. Несколько соседей уже заканчивают строить дома.
Но это совершенно не значит, что вы тоже сможете получить разрешение на строительство. Ведь участок может находиться в зоне подтопления. Поэтому проверка участка теперь должна включать обязательную проверку этих ЗОУИТ
А ЕСЛИ ДОМ УЖЕ СТОИТ?
Если объект капитального строительства уже зарегистрирован в ЕГРН, новый запрет сам по себе не означает, что завтра к вам придут и скажут:
👨🏻💼Так, собирайте вещи, домик переезжает на соседний участок
Здесь нужно смотреть конкретную ситуацию и дату возникновения прав. Если дом зарегистрирован или разрешение на строительство выдано до принятия закона, все в порядке.
А если вы получили участок совсем недавно и только планировали получать разрешение на строительство. Придется подождать, пока не появится какое-нибудь защитное сооружение.
ИЗМЕНЕНИЕ №2. ХОТЕЛ ОТКРЫТЬ ЗОНУ ОТДЫХА НА СЕЛЬХОЗ ЗЕМЛЕ? ДЕЙСТВУЙ!
С 1 сентября 2027 года на землях сельскохозяйственного назначения, за исключением сельхозугодий, планируется разрешить размещение объектов сельского туризма:
🟢 гостевые дома
🟢 глэмпинги и кемпинги
🟢 объекты досуга
🟢 бани, чаны и т.д.
Для тех, кто умеет видеть перспективу и заранее находить интересные участки, открываются дополнительные варианты использования земли
Но здесь есть ограничения 👇
Размер участка под соответствующую инфраструктуру не должен превышать 5 гектаров, площадь застройки ограничивается 2 500 кв. м, а документация по планировке территории должна проходить предусмотренные законом согласования
То есть взять в аренду у государства 50 гектаров поля и сказать:
👩🦳 Сейчас построим здесь мини-город из 300 домиков для туристов
Не получится. Закон всё-таки оставил рамки)))
ИЗМЕНЕНИЕ №3. ПОЛУЧИЛ ЛЬГОТНУЮ ЗЕМЛЮ? ПЕРЕУСТУПИ ЕЕ!
Особенно интересная новость для тех, кто работают с землей для льготных категорий граждан. И для тех, кто эту самую льготу имеет 👇
4 июня 2026 года Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 37-П. В котором было ответ на конкретный вопрос:
Может ли человек, который получил муниципальный участок в аренду без торгов как льготник, передать права по этой аренде другому человеку?
Ответ КС РФ: да, может, если соблюдены условия, предусмотренные законом.
Давайте на бытовом примере:
Человек имеет право получить участок в аренду без торгов. Получает его на 15 лет. Но через год понимает, что земля ему не нужна. Что делать? Не платить же аренду оставшиеся 14 лет…
Раньше в таких моментах возникали споры с муниципалитетами:
«Вы получили участок по льготе, значит передавать его кому-то другому нельзя».
Сейчас же КС РФ отдельно разобрал эту ситуацию и указал, что права арендатора по долгосрочному договору аренды публичной земли не становятся неотделимыми от личности только потому, что первоначальный договор был заключен в рамках льготы.
При аренде государственной или муниципальной земли на срок более пяти лет пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ позволяет передавать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя, если федеральным законом не установлено иное, при условии уведомления арендодателя
Но есть важная оговорка. Данное постановление не означает, что любой льготный участок теперь можно спокойно переуступать при любых обстоятельствах.
Всегда нужно смотреть конкретный договор, срок аренды, основание предоставления и ограничения, установленные федеральным законодательством. Но сама правовая позиция Конституционного Суда очень важная 🔥
Смотрите также